Договор неотделимых улучшений: образец 2024 года, соглашение на возмещение затрат

На чтение11 мин. Просмотров222 Обновлено 18.01.2023

Содержание статьи (кликните, чтобы посмотреть)

Как оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры?
Невозмещаемые улучшения арендованного объекта недвижимости и налог на имущество-2022

Имущество, переданное в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), с 01.01.2022 подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя). Порядок налогообложения такого имущества не зависит от учета объекта аренды арендодателем (лизингодателем) или арендатором (лизингополучателем) в качестве основных средств или в качестве других активов.

Эта норма содержится в п. 3 ст.

378 НК РФ, который был введен в главу 30 НК РФ Федеральным законом от 29.11.2021 № 382-ФЗ. Но с началом года на практике стал возникать вопрос: кто (арендатор или арендодатель) должен платить налог на имущество с капитальных вложений в виде неотделимых улучшений в арендованный объект недвижимости, если арендодатель не компенсирует вложения и они учитываются на балансе арендатора? Давайте разберемся.

Объекты учета и налогообложения

Объектами обложения по налогу на имущество для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств. Речь идет об учете объектов по правилам ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется как среднегодовая стоимость имущества (п.

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

улучшением считается такое изменение свойств, характеристик имущества, которое повышает эффективность и (или) удобство его использования;
неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ);
неотделимость улучшений проявляется в повреждении имущества, в котором улучшения выполнены.

Вступившие в силу 01.01.2022 Федеральные стандарты бухгалтерского учета ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» и ФСБУ 6/2020 «Основные средства» (утв. приказом Минфина России от 17.09.2020 № 204н) определяют порядок признания затрат в качестве капитальных вложений и активов — в качестве основных средств.

Объектом основных средств считается актив, характеризующийся одновременно следующими признаками (п. 4 ФСБУ 6/2020):

имеет материально-вещественную форму;

при производстве и (или) продаже ею продукции (товаров), выполнении работ, оказании услуг, для управленческих нужд, предоставления за плату во временное пользование, охраны окружающей среды;
в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;

К капитальным вложениям относятся, в частности, затраты на приобретение имущества, предназначенного для использования (п. 5 ФСБУ 6/2020):

непосредственно в качестве объектов основных средств или их частей либо
в процессе приобретения, создания, улучшения и (или) восстановления основных средств.

Признание капвложений

В бухгалтерском учете капвложения признаются при одновременном соблюдении следующих условий (п. 6 ФСБУ 6/2020):

понесенные затраты обеспечат получение в будущем экономических выгод организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;
определена сумма понесенных затрат или приравненная к ней величина.

Капитальные вложения признаются, если они осуществлены при первоначальном приобретении, создании основных средств или при последующем улучшении и (или) восстановлении рассматриваемых объектов.

После приведения объекта капитальных вложений в состояние и местоположение, в которых он пригоден к использованию в запланированных целях, капитальные вложения считаются основными средствами (п. 18 ФСБУ 26/2020).

Плательщик налога — арендатор

Списание объекта основных средств определяется, в частности, передачей его другому лицу в рассматриваемом случае в связи с окончанием договора аренды недвижимого имущества с неотделимыми улучшениями.

Организация заключила договор аренды помещения с мая 2021 года сроком на четыре года. Организацией выполнены условия применения упрощенного порядка учета договора аренды с 01.01.2022, поэтому организация ведет учет по прежним правилам и не признает в бухгалтерском учете право пользования активом и обязательство по аренде (п. 10 ФСБУ 25/2018).

Интересно Как получить копию выплатного дела в ПФР на руки: образец заявления 2024 года, бланк

По учетной политике организации для целей бухгалтерского учета:

затраты на неотделимые улучшения являются капитальными вложениями, которые по завершении признаются объектом основных средств;
применяется линейный способ начисления амортизации с началом ее исчисления с 1-го числа месяца, следующего за месяцем признания объекта, и прекращением — с 1-го числа месяца, следующего за месяцем его списания.

Срок полезного использования капитальных вложений установлен исходя из ожидаемого срока их использования с учетом оставшегося срока аренды — 40 месяцев ((48 – (7 + 1), где 7 и 1 – число месяцев использования помещения до момента введения неотделимых улучшений в 2021 и 2024 годах). Ликвидационная стоимость объекта признана равной нулю, так как арендатор не получает возмещения затрат за неотделимые улучшения.

В течение срока его использования элементы амортизации не изменялись. В регионе, в котором организация арендует помещение ставка налога на имущество 2,2%.

Дебет 08-3 Кредит 60

Дебет 19 Кредит 60

Дебет 60 Кредит 51

Дебет 01 Кредит 08-3

Дебет 68 субсчет «расчеты по НДС» Кредит 19

Дебет 20 Кредит 02

Налоговая база по налогу на имущество организаций при её определении как среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике налогоплательщика. Средняя стоимость имущества за отчетный период определяется как частное от деления совокупности величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца отчетного периода и 1-е число месяца, следующего за отчетным периодом, на количество месяцев в отчетном периоде, увеличенное на единицу (п.

Уплатить эту сумму организация должна в срок не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом (п. 1 ст.

к содержанию ↑

Как оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры?

Главная Профессиональные новости Как оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры?

Неотделимыми являются улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Продажа неотделимых улучшений может быть оформлена путем указания на это в договоре купли-продажи квартиры, а также путем составления договора купли-продажи неотделимых улучшений, дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, расписки или обязательства.

Понятие неотделимых улучшений
По общему правилу неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества, то есть если неотделимые улучшения демонтировать, то квартира будет повреждена.
К неотделимым улучшениям можно отнести, например, установку (оборудование) душевой кабины вместо ванны, теплого пола, окон из ПВХ, систем кондиционирования, замену электропроводки или водопровода и пр.

При демонтаже неотделимых улучшений могут остаться, в частности, следы от креплений, повреждения стен, пола и потолочного покрытия, отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования (при демонтаже сплит-системы).
Оформить продажу неотделимых улучшений можно разными способами.

Рассмотрим возможные варианты ниже.

Мнение эксперта

Козлов Егор Леонидович

Практикующий юрист с 8-летним опытом. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите в суде.

Заключение договора купли-продажи квартиры с неотделимыми улучшениями
При продаже квартиры стоимость неотделимых улучшений может быть включена в общую цену квартиры по договору купли-продажи (ст. 421 ГК РФ).

Такой договор должен содержать данные продаваемой квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь) и описание неотделимых улучшений, цену квартиры с неотделимыми улучшениями, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи (при наличии таковых) (п. 1 ст.

432, ст. 554, п.

1 ст. 555, п.

1 ст. 558 ГК РФ).

Иногда на практике по соглашению между продавцом и покупателем стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а оформляется отдельным документом, например договором купли-продажи неотделимых улучшений (ст. 421 ГК РФ).

Интересно Расторжение договора купли-продажи автомобиля по инициативе покупателя

Однако следует учесть, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений отдельным договором вызывает сомнения и может повлечь для гражданина негативные последствия, в частности доначисление НДФЛ, взыскание штрафа за неуплату или неполную уплату налога и даже признание сделки недействительной (п. 1 ст.

133, п. п.

1, 2 ст. 166, п.

1 ст. 168 ГК РФ; п.

1 ст. 45, п.

1 ст. 48, п.

п. 1, 3 ст.

122, п. 1 ст.

209, п. 1 ст.

210 НК РФ).

Заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
В данном случае стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а отражается в отдельном соглашении к договору.
Такое соглашение должно содержать (ст.

421, п. 1 ст.

450, п. 1 ст.

453 ГК РФ):
данные продавца и покупателя (Ф.И.О., дата рождения, адрес, паспортные данные);
указание на то, что стороны договора купли-продажи квартиры пришли к соглашению об изменении его условий;
стоимость неотделимых улучшений;
порядок оплаты.
Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры составляется в письменной форме путем составления одного документа и подписывается сторонами договора (п.

п. 2, 4 ст.

434, п. 1 ст.

452, ст. 550 ГК РФ).

Такое соглашение не требует государственной регистрации (ст. 164, п.

1 ст. 452, п.

3 ст. 453, п.

2 ст. 558 ГК РФ; ч.

8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Иные способы оформления продажи неотделимых улучшений
Продажа неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры также может быть оформлена путем составления и подписания продавцом одного из следующих документов (ст. ст.

408, 421, п. 1 ст.

424, п. 1 ст.

434 ГК РФ):
расписки, подтверждающей факт передачи и получения денежных средств за неотделимые улучшения.
По общему правилу в расписке указываются данные продавца и покупателя (Ф.И.О., дата рождения, адрес, паспортные данные), сумма передаваемых денежных средств (цифрами и прописью), цель их уплаты (оплата неотделимых улучшений продаваемой квартиры), данные договора купли-продажи квартиры, место и дата составления расписки.

Также в расписке можно описать неотделимые улучшения.
Во избежание риска оспаривания подписи продавца на расписке со стороны заинтересованных лиц ее рекомендуется составить путем собственноручного написания всего текста получателем денежных средств;
обязательства, содержащего указание на то, что продавец обязуется выплатить денежные средства в определенной сумме в случае расторжения договора купли-продажи квартиры.

В остальном содержание обязательства аналогично содержанию расписки.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

к содержанию ↑

Невозмещаемые улучшения арендованного объекта недвижимости и налог на имущество-2022

Эта норма содержится в п. 3 ст.

1 ст. 374 НК РФ).

улучшением считается такое изменение свойств, характеристик имущества, которое повышает эффективность и (или) удобство его использования;
неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ);
неотделимость улучшений проявляется в повреждении имущества, в котором улучшения выполнены.

Интересно Гарантийное письмо о замене товара: образец 2024 года

имеет материально-вещественную форму;

при производстве и (или) продаже ею продукции (товаров), выполнении работ, оказании услуг, для управленческих нужд, предоставления за плату во временное пользование, охраны окружающей среды;
в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;

непосредственно в качестве объектов основных средств или их частей либо
в процессе приобретения, создания, улучшения и (или) восстановления основных средств.

понесенные затраты обеспечат получение в будущем экономических выгод организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;
определена сумма понесенных затрат или приравненная к ней величина.

Плательщик налога — арендатор

затраты на неотделимые улучшения являются капитальными вложениями, которые по завершении признаются объектом основных средств;
применяется линейный способ начисления амортизации с началом ее исчисления с 1-го числа месяца, следующего за месяцем признания объекта, и прекращением — с 1-го числа месяца, следующего за месяцем его списания.

3 ст. 375, п.

4 ст. 376 НК РФ).

383 НК РФ). Последний день уплаты авансового платежа приходится на нерабочий день (субботу) 30.04.2022.

В соответствии с НК РФ (п. 7 ст.

6.1 НК РФ) днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. Постановлением Правительства РФ от 16.09.2021 № 1564 суббота 01.01.2022 перенесена на 03.05.2022.

Таким образом последним днем уплаты авансового платежа по налогу на имущество становится 04.05.2022.

Автор статьи

Козлов Егор Леонидович

Практикующий юрист с 8-летним опытом. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите в суде.

ДокументыДоговор беспроцентного займа между ООО и ИП: образец 2024 года более 100 000 руб